Hoe financiële restwaarde gemeente Heerenveen en Leeuwarden helpt om vastgoed circulair te maken

Om een gebouw echt circulaire potentie te geven, is het belangrijk dat de materialen en elementen waaruit het is opgebouwd hun waarde in de toekomst behouden. Financiële restwaarde kan helpen om die toekomstige waarde in kaart te brengen en om nu de businesscase voor circulair vastgoed sluitend te krijgen. Circulaire restwaarde biedt kansen bij de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed, zo ziet Jip van Grinsven (Alba Concepts): ”Verschillende gemeenten onderzoeken daarom of zij voor circulaire gebouwen een financiële restwaarde kunnen hanteren in plaats van de traditionele afschrijving tot nul.” Onder andere de gemeente Heerenveen en Leeuwarden passen dit inmiddels toe. Lennert Marinus (verantwoordelijk voor onderwijsprojecten bij gemeente Heerenveen) en Fokko de Vegt (al ruim 20 jaar werkzaam voor gemeente Leeuwarden en nauw betrokken bij circulariteit) wisselen kennis en ervaringen uit. 

Ruben Zonnevijlle

Wat is financiële restwaarde?

Bron: rapport Normering financiële restwaarde (Alba Concepts)

De methode voor de financiële restwaardeberekeningen is beschreven in het rapport ‘Normering financiële waardebepaling’. De methode maakt onderscheid tussen hergebruikwaarde en recyclingwaarde. Hierbij is de financiële restwaarde van de te hergebruiken bouwproducten (hergebruikwaarde) hoger dan die van te recyclen/downcyclen bouwmaterialen (recyclingwaarde). De voorbeelden in dit artikel gaan specifiek over de hergebruikwaarde. Om de hergebruikwaarde voor een bouwproduct vast te stellen, wordt gekeken naar de theoretische waarde. De hergebruikwaarde, als theoretische waarde, is de waarde van een product (de aankoopprijs) verminderd met een set aan correctiefactoren, zoals demontagekosten, verlies aan kwaliteit, transport- en opslagkosten.

Ga naar het rapport

Ambities en aanpak

Circulair en biobased bouwen is de norm bij gemeente Heerenveen en Leeuwarden. “Ons beleid begint bij het hoogste orgaan: het coalitieakkoord. De ambities daaruit voeren we door in de gemeente. Ondertussen draaien we in Leeuwarden bijvoorbeeld al 8 jaar een programma voor “Volhoudbaar” dat onder andere op circulariteit toeziet. Alle ervaringen documenteren we en gebruiken we als voorbeeld voor een volgend project. Dat neemt een drempel weg om met circulariteit aan de slag te gaan”, zegt De Vegt.

Gemeente Heerenveen hanteert Het Nieuwe Normaal als kapstok. “Onze circulaire ambities willen we aan de voorkant vastleggen. Hoe we dat doen, kunnen we als gemeente niet allemaal zelf bedenken. Daarom gebruiken we Het Nieuwe Normaal. Per project bepalen we een circulair speerpunt”, legt Marinus uit.

Waarom restwaarde?

Hoewel nationale regelgeving en lokaal beleid veel invloed hebben, zetten ook bevlogen mensen aan tot verandering, zo ervaarde De Vegt: “4 à 5 jaar geleden vertelde een bevlogen jongeman mij hoe belangrijk circulariteit is en dat ik er vooral iets mee moest doen. Vanuit circulair en financieel oogpunt hebben materialen en grondstoffen veel waarde. Zo kwamen we uit op restwaarde. Het bleek een administratief verantwoord geitenpaadje waar we langs mogen lopen. Al kun je niet zomaar iets doen met restwaarde, het moet wel evidence based zijn.”

Voor Marinus is restwaarde een manier om circulaire ambities te verwezenlijken zonder de begroting te veel pijn te doen. “Vanuit het Rijk zijn er weinig middelen beschikbaar voor het onderwijs, maar vanuit de gemeente zijn er hoge ambities op het gebied van circulariteit, duurzaamheid en kwaliteit. Restwaarde is een middel om die ambities op een betaalbare manier waar te maken. We hanteren 10% en dat komt er direct bij als investeringsbudget. En dat is nodig. Er zijn wel circulaire alternatieven die niet meer kosten dan traditionele, maar als je een paar stappen verder gaat, kost het vaak meer omdat het nog niet de regel is. Denk aan biobased bouwmaterialen of isolatie.”

Losmaakbaarheid en restwaarde onlosmakelijk verbonden

Puur naar restwaarde kijken is niet voldoende om circulair vastgoed te realiseren. “Was het maar zo simpel”, zegt Marinus. “Maar dan zou je het ook niet goed doen. Per project nemen we meerdere pijlers mee, zoals biobased en CO₂-uitstoot. Daarvoor bepalen we een ondergrens. We schrijven niet tot achter de komma uit wat we willen hebben. Wel stellen we de vraag hoe we ervoor zorgen dat we die ambities verwezenlijken of een plus krijgen.”

Gemeente Leeuwarden weegt 3 factoren af: financieel, levensduur en milieu-impact. “Daarbij maken we een total cost of ownership berekening. Je moet bijvoorbeeld een gebouw immers ook over 50 jaar kunnen exploiteren. En als we het hebben over restwaarde, gaat het er eigenlijk niet eens om hoe circulair het is. Wel in hoeverre een gebouw losmaakbaar is, dat koppelen we altijd aan restwaarde. Minimaal 55% moet losmaakbaar zijn om restwaarde toe te passen op een project”, licht De Vegt toe.

In gesprek met de accountant

Maar hoe weet je nou of de losmaakbare materialen over 50 jaar echt nog de waarde hebben die je verwacht? Het is een vraag die vaak terugkomt in gesprekken met de financiële afdeling of accountant. De Vegt en Marinus geven tips om daarmee om te gaan. “Sluit aan bij de ambities van het bestuur, want je dient hen. Financieel kan restwaarde ook aantrekkelijk zijn om de begroting rond te krijgen”, adviseert Marinus.

“Mensen die een stap nog niet durven te nemen, moet je comfort bieden. Daar helpen praktijkvoorbeelden, conditiemetingen en onderzoek bij. Zo was Alba Concepts destijds een theoretisch onderzoek gestart. Daaruit kwam een conceptrapportage voort met verantwoorde restwaarde getallen per materiaalsoort. Toen hebben wij de stoute schoenen aangetrokken en zijn we ook op de restwaarde trein gesprongen. De lijntjes met de accountant zijn heel kort in het fysieke en sociale domein. Je moet diegene meenemen, maar ook een kritische rol laten spelen. In dit geval vond de accountant het gelukkig goed onderbouwd en verantwoord om goedkeuring te geven.” Marinus beaamt dat het rapport en de begeleiding van Alba Concepts een flinke bijdrage hebben geleverd door alles constant feitelijk te maken.

Restwaarde bij circulaire onderwijsgebouwen

Gemeente Heerenveen past restwaarde toe op onderwijsgebouwen en schrijft deze af op 50 jaar. “Als gemeente hebben we een voorbeeldfunctie. Daarom beginnen we bij het verduurzamen en circulair maken van maatschappelijk vastgoed, en dan met name scholen. Zo kunnen we aan de nieuwe generatie uitleggen waarom we dit doen”, legt Marinus uit.

2 scholen gaan nu bijna de markt op. Marinus vervolgt: “In het begin hebben we een aantal circulaire speerpunten gekozen, waaronder biobased, losmaakbaar en minder CO₂-uitstoot. In iedere fase meten we dat en kijken we waar we staan. We bespreken met het ontwerpteam, architecten en adviseurs wat er gebeurt met de scores als we een ander materiaal toepassen. We bepalen de ondergrens en laten de aannemer kijken wat er verder mogelijk is. Als het mooier en beter kan, vooral doen!”