WEii EnergieKompas in de praktijk: Rijkswaterstaat plot vastgoedportfolio en stelt prioriteiten vast
Hoe om te gaan met deze onzekerheden?
Advies: stuur via de WEii-as, het energielabel volgt daaruit
EPBD IV verklaard: langs 2 assen richting ZEB met het WEii EnergieKompas
Om te voldoen aan de wereldwijde klimaatdoelen, stelt de overheid steeds strengere eisen aan de energieprestatie van gebouwen. De invoering van de Energy Performance of Buildings Directive IV (EPBD IV) vraagt om de introductie van een nieuwe bepalingsmethode voor het energielabel. Welke gevolgen heeft dit voor markt en overheid? En welke rol kan het WEii EnergieKompas hierbij spelen?
In deze longread komen de volgende onderwerpen aan bod:
De markt heeft behoefte aan een duidelijke norm voor de energieprestatie van gebouwen in 2050. In deze longread gaan we in op wat er op dat vlak speelt in de utiliteitsbouw.
De markt hanteert Paris Proof als ambitie, de overheid volgt de renovatiestandaard op basis van de huidige NTA8800.
De Paris Proof waarden op werkelijk energiegebruik voldoen ruimschoots aan de renovatiestandaard op basis van het energielabel.
De bepalingsmethode en de labelverdeling van het energielabel gaan veranderen en de Zero Emission Buildings (ZEB)-standaard moet nog gedefinieerd worden.
Met het WEii EnergieKompas kan je zowel sturen op werkelijk energiegebruik, dat niet aan veranderende normen onderhevig is, als op de dan geldende energielabel-indeling en -bepalingsmethode.
In eerdere longreads van deze reeks waarin we EPBD IV verklaren, gingen we in op wat een Zero Emission Building (ZEB) precies is en op het uitfaseren van de slechtste energielabels per 2030 met de Minimum Energy Performance Standard (MEPS). We benoemden hierbij al dat het nog enige tijd duurt voordat de ZEB-definitie bekend is. Ook de vaststelling welke utiliteitsgebouwen vallen onder de 16% en 26% slechtst presterende gebouwen, die voor respectievelijk 2030 en 2033 verbeterd moeten worden, laat nog even op zich wachten.
Daarnaast duurt het nog enige tijd voordat het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) de consequenties van de EPBD IV en mogelijke oplossingen in kaart heeft gebracht. Daarna moeten overheid en markt de bepaalde richting nog implementeren in wetgeving, normen en software. De onduidelijkheid die deze wachttijd met zich meebrengt, kan leiden tot stagnatie in de markt. Om de aanpak van de bestaande bouw niet stil te laten vallen, adviseerden we in de longread over de MEPS al om ofwel Paris Proof ofwel de renovatiestandaard als doelstelling aan te houden. In dit artikel gaan we dieper in op de relatie tussen die 2 doelstellingen.
Paris Proof: de standaard in de markt
Voor veel beleggers en grote bedrijven is Paris Proof al de standaard in de markt. De DGBC-werkgroep kantoren heeft onlangs de business case van Paris Proof doorgerekend vanuit een beleggersperspectief. Daaruit blijkt dat een ingrijpende energetische en cosmetische renovatie economisch haalbaar is voor de grote steden nabij openbaar vervoer. Een mooi voorbeeld hiervan is de recent aangekondigde renovatie van Hoog Catharijne, als nieuw hoofdkantoor van PGGM. Maar het verduurzamen van de bestaande gebouwen gaat niet snel genoeg. We lopen niet alleen achter vanuit klimaatperspectief, het aanbod loopt ook achter op de vraag: huurders zijn op zoek naar Paris Proof kantoren, ook buiten de grote steden.
Om te voldoen aan de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) gebruiken beleggers bij het aanpakken van bestaande gebouwen het gemeten energiegebruik en de daaruit resulterende CO2-uitstoot. CRREM verzorgt de reductiepaden voor vastgoed binnen het Science Based Target initiative (SBTi), dat wereldwijd voor alle sectoren Net Zero-doelen heeft opgesteld. DGBC is in Nederland als datapartner verbonden aan het CRREM-project. We erkennen het CRREM 1,5 graden pad als gelijkwaardig aan het Paris Proof energie pad, waarbij afgesproken is om energiedata en vierkante meters te rapporteren bij CRREM volgens het WEii-protocol, met de indicator WEiifinaal. WEii staat hierbij voor Werkelijke Energie intensiteit indicator. De rapportagetools die we in deze sector gebruiken, maken het eenvoudig om data voor meerdere rapportages aan te leveren.
De renovatiestandaard: ‘klaar is klaar’
Het is voor de belegger en de gebruiker belangrijk om zekerheid te hebben over het einddoel. Er zijn tot 2050 immers niet heel veel kansen meer voor een grootschalig renovatie en je wilt ‘klaar’ zijn voor de toekomst. Vooruitlopend op een definitieve Eindnorm en ZEB-definitie is door de overheid de renovatiestandaard geïntroduceerd. Hiermee wil de overheid zekerheid geven dat een gebouweigenaar voor 2050 niet nogmaals hoeft te verbouwen, oftewel ‘klaar is klaar’. Deze zekerheid zorgt ervoor dat je langere huurtermijnen kunt afspreken, omdat je weet je dat het vastgoed courant blijft en zijn waarde behoudt.
Net zoals Paris Proof van DGBC en internationaal via CRREM geeft de renovatiestandaard een einddoel aan. De vraag is vervolgens hoe de renovatiestandaard (energielabel A++ of A+++ volgens de huidige NTA8800 afhankelijk van de gebruiksfunctie) en Paris Proof (gemeten energiegebruik) zich tot elkaar verhouden. We leggen de verhouding voor kantoren uit aan de hand van onderstaand rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld Paris Proof versus de renovatiestandaard voor een kantoor
Renovatiestandaard voor kantoren staat op energielabel A+++. Dat betekent maximaal 80 kWh/m2 aan primaire energie (BENG/EP2). Met een primair energiefactor van 1,45 (PEF) voor elektriciteit uit de NTA is dit maximaal 55 kWh/m2 op de energiemeter.
Paris Proof is inclusief gebruikersenergie voor computers en apparatuur. Dat verbruik is ingeschat op 25 kWh/m2.
Het energieverbruik op de meter bij de renovatiestandaard is dus 55+25 = 80 kWh/m2. De Paris Proof eis voor kantoren is met 70 kWh/m2 scherper.
Aan de hand van dit rekenvoorbeeld kunnen we concluderen dat de WEii-klasse ‘Paris Proof’ ruim voldoet aan de renovatiestandaard, zeker wanneer we in aanmerking nemen dat de waarde van een theoretisch energielabel in de praktijk vrijwel nooit wordt behaald.
Veranderingen in het energielabel
De invoering van de EPBD IV vraagt om een de introductie van een nieuwe bepalingsmethode voor het energielabel en daarbij een herziening van de labelklassen. De plusjes achter het A-label zullen verdwijnen, waardoor gebouwen onder het nieuwe labelregime een minder gunstig label krijgen. Omdat Nederland vrij recent (2021) de NTA8800 heeft ingevoerd, gaat een nieuwe bepalingsmethode hier pas per 2030 in. Op basis van deze nieuwe methodiek zal ook de ZEB-standaard worden gedefinieerd.
A0 in 2026
In de tussentijd moeten nieuwe publieke gebouwen per 1 januari 2028 wel aan de ZEB-norm voldoen. Dit zorgt voor nogal wat aankomende wijzigingen. Omdat de nieuwe bepalingsmethode in 2028 nog niet beschikbaar is, wordt er een voorlopige grenswaarde voor A0 opgesteld, op basis van de huidige NTA 8800. Daarbij komt dat het gebouw ook emissieloos moet zijn. De introductie van deze A0-klasse voor 2026 geeft tevens de mogelijkheid om in de nieuwe bepalingsmethode na 2030 met een A+ label te komen: gebouwen die beter zijn dan een Zero Emission Building. Het is echter nog niet gezegd dat A0 of de renovatiestandaard overeenkomt met de toekomstige ZEB-norm.
Uitfaseren slechtst presterende gebouwen
Als er vandaag een energielabel op een gebouw wordt afgegeven, is deze geldig tot 2035. Dit betekent dat er bij het uitfaseren van de 16% slechtst presterende gebouwen per 2030 meerdere labelregimes naast elkaar bestaan. Daarnaast kunnen er in 2030 ook nog gebouwen zijn die in 2020 gelabeld zijn onder de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Bij sturen op energielabels moet dus goed opgelet worden onder welk regime het label is afgegeven.
Indicator verandert
In de kamerbrief van 7 maart over de verduurzaming gebouwde omgeving, geeft minister Mona Keijzer van VRO aan dat ze onderzoekt welke indicator ze wil gebruiken voor de minimumeis voor de energieprestatie. De EPBD IV geeft hiervoor 2 opties: sturen op het primair energiegebruik (energiegebruik inclusief omzettings- en netverliezen) of het finaal energiegebruik (het energiegebruik wat afgenomen wordt in het gebouw). Met de aantekening dat het primaire energiegebruik niet exact de EP2 uit de NTA8800 zal worden (primair fossiel), maar primair totaal. Deze keuze wordt voor de zomer gemaakt.
De minister geeft daarnaast aan dat de normering zo wordt vormgegeven dat deze voor gebouweigenaren draagbaar, haalbaar en uitvoerbaar is. Ze wil bijvoorbeeld dat gebouweigenaren op een manier die bij hen past kunnen aantonen of ze voldoen. Dit zou kunnen met een energielabel, maar bijvoorbeeld ook met inzage in het energiegebruik of genomen maatregelen. Hiervoor wordt afstemming gezocht met de energiebesparingsplicht.
WEii EnergieKompas: stuur op beide assen
Het is niet voor het eerst dat het energielabel en het werkelijk energiegebruik tegen elkaar worden afgewogen. Voor beide criteria valt wat te zeggen en ze sluiten elkaar niet uit. Het WEii EnergieKompas stuurt namelijk op zowel het energielabel als het werkelijk energiegebruik en biedt zo het beste van beide werelden.
Op de X-as staat het energielabel. Daarmee wordt zichtbaar of in een gebouw energiemaatregelen zijn getroffen. Op de Y-as staat het werkelijk energiegebruik aan de hand van de WEii-klassen. De positie op de Y-as toont of een gebouw werkelijk zuinig is en zuinig wordt gebruikt. De lijn op de grafiek geeft de gemiddelde relatie tussen energielabel en werkelijk energiegebruik aan. Een gebouw met label A+++ aan de bovengrens van de Paris Proof klasse bevindt zich op deze ideale lijn: het snijpunt van de niveaus van de renovatiestandaard en van Paris Proof.
Om een behaalde energiebesparing goed te kunnen beoordelen zijn beide zowel de Y-as van de besparing als de X-as die staat voor de doorgevoerde maatregelen zinvol. Het WEii EnergieKompas laat zien hoe gebouwen ten opzichte van beide assen bewegen. Daarbij is het werkelijke energiegebruik op de Y-as gecorrigeerd voor weersomstandigheden. Deze correctie is nodig voor een goede beoordeling. De afgelopen jaren was er in Nederland bijvoorbeeld een behoorlijke gasbesparing te zien. Het is niet duidelijk of deze besparing tijdelijk is, ingegeven door aangepast gedrag vanwege de zeer hoge energieprijzen of relatief hoge temperaturen, of structureel doordat gebouwen echt verbeterd zijn.
WEii EnergieKompas met op de X-as voor 2025 de relatie tussen Paris Proof en de renovatiestandaard volgens het in 2025 geldende NTA-energielabel. De X-as voor 2030 geeft een indicatie; de nieuwe rekenmethode bepaalt de uiteindelijke labelverdeling.
WEii EnergieKompas in de praktijk: Rijkswaterstaat plot vastgoedportfolio en stelt prioriteiten vast
Op het Paris Proof Congres 2024 liet Rijkswaterstaat zien hoe zij het WEii EnergieKompas gebruiken bij hun voorraadbeleid. De hele vastgoedportefeuille is in het WEii EnergieKompas geplot en ingedeeld in verschillende groepen. Zo is snel te zien:
Welke gebouwen een slecht label hebben, en vaak ook een hoog energiegebruik: hier moeten plannen voor gemaakt worden.
Welke gebouwen een goed label, maar ook een hoog energiegebruik: hier valt door beter inregelen en gedrag veel te winnen. Binnen de portefeuille waren er zelfs identiek gebouwen (zelfde energielabel) te vinden, met een hoog en een laag – al Paris Proof – verbruik.
WEii EnergieKompas Rijkswaterstaat-gebouwen januari 2024, uit het aprilnummer van TVVL-magazine.
Hoe om te gaan met deze onzekerheden?
De komende periode verandert dus het nodige aan de energielabelsystematiek: zowel de achterliggende bepalingsmethode als de labelindeling. Dat is verwarrend, maar verklaarbaar. De 10-jarige geldigheid van een energielabel zorgt ervoor dat er vanaf 2030 tijdelijk meerdere labelregimes naast elkaar bestaan. Dat is nu ook het geval bij woningen met een NEN-energielabel, vereenvoudigd energielabel (VEL) en energielabel op basis van NTA. Kopers, huurders, verkopers en banken dienen zich hiervan bewust te zijn. Zeker omdat er vaak consequenties en voordelen aan een energielabel verbonden zijn, zoals rentekorting of punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) in de huursector.
Het energielabel is een afgeleide van de EP2-indicator in de NTA-berekening. Omdat deze bepalingsmethode verandert, is er in de NTA-bepalingsmethode geen getal te vinden dat bruikbaar blijft om de ambities mee te bepalen en bij te sturen.
Advies: stuur via de WEii-as, het energielabel volgt daaruit
Het werkelijk energiegebruik dat volgt uit de WEii-berekening is wel een eenduidige factor, die ongewijzigd blijft en de markt houvast biedt. We adviseren om op de WEii ofwel de Y-as uit het WEii-EnergieKompas te sturen. Sturen op het werkelijk energiegebruik gebeurt al veel. Beleggers sturen op het werkelijke ofwel finale energiegebruik. Daarnaast is het werkelijk energiegebruik opgenomen in de portefeuilleaanpak van de omgevingsdiensten; in de portefeuilleroutekaarten van veel organisaties en in de sectorale routekaarten.
VRO geeft aan de uitbreiding van de portefeuilleaanpak met daarin de WEii te onderzoeken. Het werkelijke energiegebruik zou breder erkend kunnen worden als een gelijkwaardig alternatief voor het einddoel ZEB en de uit te faseren slechtst presterende gebouwen. De markt is al bekend met de WEii en er valt via het EnergieKompas een goede relatie te leggen met de huidige en toekomstige energielabels.
De boodschap is dan om vanuit de Y-as te sturen naar het einddoel Paris Proof. De energielabels op de X-as zijn dan een afgeleide. Deze zullen in de toekomst herijkt worden met een nieuwe energieprestatienormering. Als tussenliggend doel op weg naar het einddoel Paris Proof adviseren we WEii-klasse Zeer Zuinig in 2030.
Sinds zomer 2024 huist mediaconcern DPG Media in een nieuw pand: Mediavaert Amsterdam. Het gebouw dat werd ontwikkeld door Being, is een van de grootste hybride houten kantoorgebouwen van Europa. Het werd begin 2024 opgeleverd en biedt naast veel kantoorruimte ook een tweelaagse parkeergarage, diverse ruimtes voor bijeenkomsten, maar ook radiostudio’s, restaurants en sportfaciliteiten. Mediavaert […]
