De verplichtingen vinden hun oorsprong in twee belangrijke drijfveren. Allereerst voelt elke vastgoedonderneming nu de dringende behoefte om CO2-doelstellingen te omarmen. Daarnaast heeft duurzaam vastgoed meer waarde. Niet-duurzame gebouwen worden juist steeds vaker gezien als stranded assets (gestrande activa).
Gebouwen die niet voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen, lopen het risico achter te blijven in een snel veranderende markt. Initiatieven zoals Paris Proof van DGBC en de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) spelen hierop in door invulling te geven aan de route naar net zero. Zowel CRREM- als Paris Proof-paden sturen op een verlaging van het energiegebruik om binnen de klimaatdoelstelling van maximaal 1,5 graad Celsius opwarming van de aarde te blijven.
Materiaalgebonden emissies
De volgende stap is het investeren in gebouwen om de gewenste energieprestatie te behalen. Maar hoe zit het met de CO2-uitstoot die gepaard gaat met de materialen die worden gebruikt bij energierenovaties en het behalen van het gewenste energielabel? De winning en productie van bouwmaterialen voor isolatie, verduurzaming en duurzame energieopwekking veroorzaken CO2-uitstoot: de zogenaamde materiaalgebonden emissies. Om de uitstoot door zowel het energiegebruik als de materialen zo laag mogelijk te houden kun je een integrale CO2-aanpak hanteren.
De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor circa 40 procent van de CO2-emissies, verdeeld over operationele emissies (29 procent: door energiegebruik) en materiaalgebonden emissies (11 procent). Gebouwen worden vaak verduurzaamd met als doel om energie te besparen. Maar dat brengt ook extra materiaalgebonden emissies met zich mee.
CO2-boekhouding
Bij een integrale CO2-aanpak kijk je vanuit zowel een materialen- als operationeel perspectief: je investeert in bouwmaterialen en installaties voor verduurzaming en CO2-reductie tijdens de gebruiksfase. De productie van die materialen gaat gepaard met CO2-uitstoot, maar deze materiaalgebonden emissies zullen uiteindelijk minder operationele emissies opleveren.
Een CO2-boekhouding is als vastgoedeigenaar vergelijkbaar met Capital Expenditure (CapEx) en Operating Expenditure (OpEx). Per gebouw heb je een continue exploitatielast en een continue uitstoot van CO2-emissies door energiegebruik (OpEx en operationele emissies). Ook heeft een eigenaar eenmalige uitgaven door vervangingen, verduurzaming of renovaties (CapEx). Al die ingrepen kosten natuurlijk geld, maar het materiaalgebruik veroorzaakt ook CO2-uitstoot. Hier hebben we het dus over een financiële en een CO2-investering in verduurzaming, die ervoor zorgen dat de jaarlijkse exploitatiekosten en emissies lager zijn.
CO2-terugverdientijd
Aan de hand van de CO2-investering en -besparing kan je de terugverdientijd berekenen. Dat is de periode die nodig is voordat een investering zichzelf terugverdient. Dit concept is op financieel vlak al langer bekend. Vanuit milieuoverwegingen en in termen van CO2 is terugverdientijd een relatief nieuw begrip. Daarbij bekijk je hoeveel CO2-equivalenten je investeert in de verduurzaming van een gebouw en wanneer je die investering terugverdient.
Integrale CO2-emissies en energiekosten van een gebouw, met break-evenpoints op materiaalgebonden emissies en renovatiekosten (in kg CO2/eq en EUR) (bron: CRREM)
Sloop en nieuwbouw of energierenovatie?
Soms blijkt de energetische renovatie-opgave een behoorlijke uitdaging. Door technische beperkingen is het niet altijd eenvoudig om gebouwen aan te passen aan de wensen van de huurders en de eisen voor een duurzame toekomst. Bovendien kunnen de kosten aanzienlijk oplopen. Dat roept de vraag op: stoot je het gebouw af of behoud je het pand en voer je een grootschalige renovatie uit?
Als je streeft naar een vastgoedportefeuille die volledig voldoet aan de normen van het Klimaatakkoord van Parijs, word je geconfronteerd met de volgende kwestie: investeer je in nieuwe gebouwen die direct voldoen aan deze normen of neem je de verantwoordelijkheid om bestaand vastgoed te verduurzamen? Nieuwbouw lijkt misschien een makkelijke oplossing, maar bekeken door de bril van een integrale CO2-aanpak ziet dat er heel anders uit. De verwachting is dat de CO2-emissies bij nieuwbouw hoger zijn dan bij een energierenovatie of verduurzaming van bestaand vastgoed door sloop en het materiaalgebruik dat bij nieuwbouw komt kijken. Als je bij een energierenovatie kiest voor duurzamere materialen en oplossingen, zal de CO2-investering nog lager uitvallen. Aan elk project hangt een prijskaartje voor de planeet, maar aan deze CO2-emissie hangt voorlopig nog geen financieel prijskaartje.
Circulariteit in bestaand vastgoed
Dit artikel is onderdeel van een traject met als doel om circulariteit mee te nemen in energierenovaties en verduurzaming van bestaand vastgoed. Er is een integrale benadering van CO2-emissies nodig, waarbij de uitstoot door energie- én materiaalgebruik meeweegt. DGBC werkt samen met beleggers aan een werkdocument om dit in de praktijk te brengen bij energierenovaties.
