Openingsfoto en beeld distributiecentrum Levi's: ©2024 Delta/Hans Morren

Delta Development werd in 1988 opgericht. De focus van het bedrijf ligt vandaag de dag vooral op logistiek, maar eerder ontwikkelde Delta ook woningen en kantoren. Toen huidig directeur en mede-eigenaar Coert Zachariasse de zaak in 2001 van zijn vader overnam, zocht hij naar iets eigens. “‘Hoe zou ik het willen doen?’, vroeg ik me af.

Cradle-to-cradle

We gingen aan de slag met de herontwikkeling van de Fokker-vliegtuigfabriek, nadat de vliegtuigbouwer in de jaren negentig failliet was gegaan. In die periode ontmoette ik William McDonough, een van de auteurs van het boek Cradle-to-Cradle: Remaking the Way We Make Things (2002). Ik vond dat zó’n hoopgevend verhaal. Duurzaamheid is niet mínder welvaart accepteren, maar de beperkte middelen in kringlopen brengen en steeds hergebruiken om toch hetzelfde of een hoger niveau van welvaart te bereiken. Een fantastische filosofie! Ik heb direct voor iedereen op het werk zo’n boekje gekocht en op die basis zijn we gaan ontwikkelen.”

Innovatie stimuleren

Dit uitgangspunt stelde Zachariasse wel voor vragen. “We liepen tegen allerlei praktische zaken aan: Hoe doe je dat, ontwerpen vanuit het cradle-to-cradle-principe? Waar haal je je materialen vandaan? Hoe krijg je je businesscase rond? En hoe krijg je mensen zo ver dat ze ervoor willen betalen?” Volgens de directeur moet je je economische ruimte pakken, kijken hoe iets toch wél kan. “Degene die betaalt, bepaalt. Dus als je als opdrachtgever innovatie wilt hebben, moet je daarin investeren. Als jij de portemonnee vasthoudt, moet je zorgen net een stapje verder te gaan. Ik vind dat de toeleveringsketen in de bouw slecht geïntegreerd is. Daardoor komt innovatie niet goed naar boven. Die innovatie zit bij fabrikanten en leveranciers. Het is onze verantwoordelijkheid om die innovatie bij hen te stimuleren en hun kennis beter en vroeger in het ontwerpproces te gebruiken.”

Geldstroom in gang zetten

Maar hoe pak je dat dan aan? Volgens Zachariasse is vastgoed een langetermijnproduct dat de sector met een ‘korte-termijnverdienmodel’ realiseert. Om je businesscase rond te krijgen moet je je kosten en baten beter inzichtelijk maken, vindt hij. “Door dat consequent te doen, is er meer mogelijk. Stel, je hebt budget voor drie van de zeven dingen die je wilt uitvoeren. Hoe kun je die andere vier, of een deel daarvan, dan toch ook doen? Zijn de kosten misschien juist een investering? Dat is vaak moeilijk in geld uit te drukken, want wat is de waarde van schone lucht, gezonde materialen of esthetica? Een investering kan ook een vermindering van risico zijn of van onderhoudskosten op de langere termijn. Je moet die geldstroom zichtbaar maken en in gang zetten. Dat doe je door vragen te stellen als: wat levert het op en wie kan (en wil) daarvoor betalen?”

Flow

Zachariasse is bepaald geen onbekende van Dutch Green Building Council. Van 2014 tot en met 2019 zat hij in het bestuur. Toch was Delta Development een tijdje geen DGBC-partner meer. “In de beginjaren zat er echt flow in DGBC. Op een gegeven moment zat er een dood moment in. Ik vond de organisatie te weinig zichtbaar en vond dat er te weinig werd gelobbyd. Ook was ik in die periode druk met de transformatie van mijn eigen bedrijf. De laatste jaren is DGBC weer fijn aan de weg aan het timmeren, dus hebben we ons weer aangesloten.”

Wapenfeiten

Op de vraag op welk project Zachariasse het meest trots is, antwoordt hij dat dát project hopelijk nog komt. Maar als hij dan toch moet kiezen, springen er een paar projecten uit. We stellen een top 3 op:

1. Park 20/20 in Hoofddorp, helemaal opgebouwd vanuit de cradle-to-cradle-gedachte. “We hadden de mogelijkheid om daar een kantorenpark te maken met faciliteiten en services erbij, een hele gebiedsontwikkeling dus. Hier hebben we groene daken aangelegd, veel hout gebruikt en demontabele staal- en betonconstructies gemaakt. We hebben hier, samen met VolkerWessels, veel innovatie weten toe te passen. En dat in 2010-2011, niet de makkelijkste tijd voor een dergelijk project. Dat maakt me extra trots.” 
2. “Ook de Fokker-vliegtuigfabriek was een mooi project. Dit was een complete transformatie van 54 gebouwen. Hier hebben we meer dan 95 procent van de materialen uit de sloop kunnen hergebruiken.”
3. “Recent hebben we in Duitsland een groot, deels dubbellaags, compleet geautomatiseerd distributiecentrum opgeleverd voor Levi’s. Hier hebben we een daktuin aangelegd van 3,5 hectare en heel erg gekeken naar werkomstandigheden en design. Dit klimaatpositieve distributiecentrum is alles behalve een lelijke doos geworden en creëert hoogwaardige werkgelegenheid.”

De wil om iets voor elkaar te krijgen

“Het hoeft niet duur te zijn, maar je moet het wel aandacht geven.” Dat is de les die Zachariasse andere projectontwikkelaars wil meegeven. “Het zit hem in de wil om iets toch voor elkaar te krijgen en niet op te geven. De integratie van de supply chain vind ik heel belangrijk. En partnerships vormen. Samen kun je meerdere projecten maken en zo de risico’s van innovatie spreiden. Zo krijg je de kans van je fouten te leren. Bij een gemiddeld bouwproject zijn de faalkosten zo’n 15 procent. Een gemiddelde aannemer verdient 3 á 4 procent. Als je de faalkosten omlaag brengt, kun je die besparing extra investeren. Bijvoorbeeld in kwaliteit en innovatie. Daarvoor moet je relaties bouwen, en geven en nemen. Je moet meer werken vanuit een langetermijnvisie. Dat past ook goed bij ons als familiebedrijf.”

Cocreatie

“In onze aanbestedingen zijn we weggegaan van eerst ontwerpen en dan kijken wie iets voor de laagste prijs kan maken. We werken nu vanuit cocreatie: ‘Dit is ons budget. Geef de hoogste kwaliteit en ontwerp met ons mee.’ Zo benut je de kennis en kunde van iedereen in de keten. Bovendien breng je je faalkosten omlaag en zorg je voor een betere toelevering. Het vraagt wel om transparantie van het inkoopproces van de aannemer, iets wat zeker nog niet vanzelfsprekend is. Maar je haalt op die manier veel meer kennis naar het ontwerptraject. Er kan veel. Het probleem zit niet in de techniek, maar veel vaker in het juridische of het financiële.”

Whole Life Carbon

“Wij werken bij Delta veel met BREEAM-NL, maar ik ben nu ook erg enthousiast over Whole Life Carbon. Als je eerlijk gaat meten en dan ziet wat je aan CO₂ verspijkert, dan schrik je je kapot. Het operationele energiegebruik valt dan wel mee, maar als je kijkt naar de carbon footprint van een gebouw. Denk aan betonnen vloeren, staal en zelfs isolatie. Soms stop je er aan de voorkant meer in dan dat je er uiteindelijk mee bespaart! Ik was echt geschrokken van onze eigen data. Het duurt wel erg lang tot je je break-evenpunt bereikt. Terwijl je toch makkelijk een verbetering kunt aanbrengen, zoals andere zonnepanelen, isolatie, bio-based materialen of cementloos beton. Door goed te onderzoeken waar de impact zit, kunnen we een paar miljoen kilo CO₂ bezuinigen. Daar is intrinsieke motivatie voor nodig en moet je veel onderzoeken en blijven praten. Wie kan welk risico dragen en hoe gaan we daar op een verantwoorde manier mee om?”

Meetlat

Zachariasse: “De zoektocht naar hoe je die carbon footprint op een goede manier in kaart krijgt, vind ik interessant. Juist ook voor bestaande gebouwen. Ik denk ook dat DGBC hier een rol in kan spelen. Je ziet een meer rationele benadering van verduurzaming. Daarbij is data heel belangrijk. Je moet dingen zichtbaar maken. Ook het creëren van standaarden en normen in een nog vaag gebied is belangrijk, zodat we allemaal langs dezelfde meetlat meten.”

Esthetica

Het is duidelijk dat Zachariasse zijn eigen lat voorlopig niet lager legt. Hij vertelt: “We willen sowieso Whole Life Carbon en Paris Proof zijn. Ik denk dat we daar nog best een uitdaging hebben. Ook gaan we meer de kant op van ontwikkelend belegger. Het verdienmodel van sec een ontwikkelaar is niet ideaal. Je hebt een verdienmodel voor de korte termijn. Ik geloof meer in bouwen om het te houden. We ontwikkelen niet alleen om te verkopen, maar willen meer zelf houden om ook te profiteren van de investering. Zo kunnen we ons onroerend goed positioneren als carbon offset. Verder zetten we steeds meer in op het moderniseren en upgraden van oudere gebouwen. En ten slotte ben ik enorm bezig met esthetica van vastgoed. Wat dat ons oplevert? Ons volgende project!”