Het verbeteren van het binnenmilieu in kantoren heeft een positief effect op de productiviteit van de medewerkers die er werken. Dit is niet alleen wetenschappelijk vastgesteld, maar het is nu ook inzichtelijk hoeveel de verbeteringen financieel kunnen opleveren. Tristan Kunen, senior consultant bij Brink Groep: “En dat bedrag kan samen met besparingen op de energierekening worden ingezet om kantoren energieneutraal te maken.” Machiel Karels, consultant bij DWA, vult aan: “Hierdoor is een cashflow inzichtelijk die altijd onzichtbaar is geweest”.
Het tweetal is lid van het zogenoemde Excellent Expert Team (EET). Dit team, waar naast Brink Groep en DWA ook Ballast Nedam en Rudy Uytenhaak Architecten deel van uitmaken, heeft een ValueCase ontwikkeld. Dit is gebeurd in opdracht van Kantoor vol Energie, zij enthousiasmeren zowel eigenaren, gebruikers als marktpartijen om bestaande kantoren betaalbaar en op grote schaal energieneutraal te maken. De ValueCase is een geschikt model om de meerwaarde van een renovatie naar energieneutraal tot uiting te laten komen.
Drie fases
Om tot de ValueCase te komen, worden drie fases doorlopen: Inspiratie, Indicatie en Calculatie. “De laatste fase geeft de mogelijkheden om een kantoor energieneutraal te maken op financieel vlak weer”, legt Kunen uit. “In het rekenmodel vullen we de organisatiekenmerken, huisvestingskenmerken en het gewenste ambitieniveau in. En dan wordt al snel duidelijk wat een energieneutrale, comfortabele en gezonde werkomgeving op kan leveren. Je kijkt namelijk meer naar de waarde en baten dan alleen naar de kosten. Dan zie je dus dat je input bepalend is voor je output. Niet elke organisatie hecht namelijk dezelfde waarde aan de verschillende belangen en baten, waardoor de focus van de organisatie mede bepalend is voor de uitkomst. Ik geef als voorbeeld een organisatie die een duurzaam imago hoog in het vaandel heeft staan. Als kan worden aangetoond dat huisvesting een impact heeft op het imago van de organisatie, dan kan energieneutrale huisvesting je imago positief beïnvloeden. Organisaties kunnen daardoor dus verantwoord een deel van hun huidige Marketing & Communicatie budget voor hun nieuwe huisvesting inzetten.”
Binnenmilieu
Onderdeel van de ValueCase zijn de gegevens ten aanzien van het binnenmilieu die de arbeidsproductiviteit van medewerkers in positieve zin beïnvloeden. Hiervoor heeft Atze Boerstra, directeur van BBA Binnenmilieu uit Den Haag, op verzoek van het EET alle onderzoeksresultaten over binnenmilieu in relatie tot arbeidsproductiviteit op een rij gezet. Boerstra: “Er is in de afgelopen jaren in binnen- en buitenland al veel onderzocht maar nog nooit samengebracht. De exercitie die nu is gedaan levert de kengetallen op die de ValueCase voeden. Dat betekent dat onze rapportage inzichtelijk maakt wat de effecten zijn van gebouw- en installatie-aanpassingen op de arbeidsproductiviteit.”
Karels vertelt: “De eyeopener die Atzes rapport mij gaf is tweeledig. Zo blijkt de relatie met ziekteverzuim veel lastiger te trekken dan altijd werd gedacht. Wij dachten altijd dat het ziekteverzuim omhoog gaat als het binnenmilieu slecht is, maar dat geldt dus alleen bij luchtkwaliteit en het ontbreken van verse luchttoevoer. Bij elementen zoals akoestisch en visueel comfort is de relatie met ziekteverzuim erg zwak. Maar duidelijk is nu wel dat een goed binnenmilieu zorgt voor een betere productiviteit.”
Inzichtelijk
“De potentiële impact is gigantisch”, zegt Kunen. “Je moet je voorstellen wat de gevolgen zijn voor een dealerroom van een bank als het binnenmilieu niet goed is.” Boerstra heeft in lijn met internationale normen, het binnenmilieu in klassen en verschillende kwaliteitsniveaus ingedeeld. “Als je vervolgens dus aanpassingen doet waardoor het klimaat verbetert, de lichtinval beter en de akoestiek plezieriger is, blijkt dat medewerkers 10% productiever zijn. Dat kunnen we nu uitdrukken in een geldbedrag en daarmee maken we inzichtelijk wat je theoretisch per jaar kunt verdienen en verantwoord kan inzetten om de huisvesting energieneutraal te maken.”
Karels voegt daar aan toe: “Natuurlijk is het lastig om harde garanties te geven op een toename van de productiviteit, maar je kan het binnenmilieu wel zodanig aanpassen dat aan alle fysieke randvoorwaarden is voldaan om zo productief mogelijk te werken.”
Rekenvoorbeeld
“We maken een cashflow inzichtelijk die tot nu toe altijd onzichtbaar is geweest en het verduurzamen naar energieneutraal van kantoorruimte eenvoudig financieel haalbaar maakt”, zegt Karels. “Neem een standaard kantoorgebouw van 3.000 m2. Een arbeidsplaats beslaat gemiddeld 20 m2, dan kost dat voor die 20 m2 vloeroppervlak zo’n €50.000 inclusief werkgeverslasten. Dat is dus €2.500 euro per m2 die je aan arbeidskosten kwijt bent in relatie tot ongeveer €15 per m2 aan energie. Als we een energiebesparende maatregel nemen en alleen aan de knop energie draaien dan kunnen we die €15 besparen met een terugverdientijd van 20 tot 30 jaar. Op het moment dat we met de bewuste maatregel ook het binnenmilieu verbeteren, al is dat maar 1,5%, dan heb je het dus over ruim €35 euro per m2 waar je per jaar voordeel pakt. Om een ander voorbeeld te geven, in de traditionele business case investeer je €200.000 en boek je jaarlijks een energievoordeel van €20.000 met een terugverdientijd van tien jaar. De ValueCase zegt ‘oké, ik investeer geen €200.000 maar €250.000 of €300.000 maar de investering is binnen één jaar terugverdiend omdat het ook het effect op de arbeidsproductiviteit meeneemt’.”
Vastgoedwaardering
Volgens het drietal betekent het draaien aan de knop van arbeidsproductiviteit ook draaien aan de knop van vastgoedwaardering. Karels: “Uit uiteenlopende onderzoeken blijkt dat duurzaam vastgoed beter rendeert.” Boerstra: “Door het grote aanbod zijn huurders alleen maar kieskeuriger geworden”. EET gaat nu met de ValueCase de boer op. Kunen: “We zijn nu al druk bezig met zorgen voor bewustwording. We zien langzaam maar zeker een stroom ontstaan in vastgoed Nederland dat taxateurs het aspect gezondheid van het gebouw mee gaan nemen in de waardering. Dat betekent dat vastgoed niet langer uitsluitend wordt gewaardeerd als een stapel stenen, maar dat ook de potentiële impact op het primaire proces van de gebruiker een plekje krijgt in de waardering. Dus we zijn op de goede weg”.
Bron: VastgoedJournaal.nl
