Belegger MEAG uit Duitsland is eigenaar van het pand en ontwikkelaar Hoorne Vastgoed wilde met BREEAM-NL aan de slag. Zo is dit project het eerste volgens de nieuwe beoordelingsrichtlijn. 

Het gebouw is het derde distributiecentrum van Vomar Voordeelmarkt op het industrieterrein De Boekelermeer aan de Opaalstraat in Alkmaar. Dit gebouw wordt neergezet voor de opslag en verwerking van supermarktgoederen. “Aan de ene kant komen de aanbiedingen van deze week en ernaast die van de volgende. Ik kwam als kind al bij de Vomar, dus dit is wel een speciaal project voor mij”, zegt projectleider Roël Baars van Heembouw. Het toekomstig gebruik bepaalt ook het ontwerp: de insectenhotels moesten zo ver mogelijk weg bij de ingang, omdat binnen levensmiddelen liggen. “Vomar wilde een valken en uilenkast om ongedierte te bestrijden wat nu in het ontwerp is meegenomen.”

Zijn collega Arnold van Berkel nam de begeleiding van het BREEAM-NL traject voor zijn rekening in nauwe samenwerking met BREEAM-NL Expert Ruud Sprock van C2N en de beoordeling kwam van BREEAM-NL Assessor Hannah van der Leij van Build2Live. v.l.n.r. Arnold van Berkel, Ruud Sprock en Roël Baars op de bouwplaats 

Van oud naar nieuw

De oude richtlijn was van 2014 en het heeft jaren gekost om een nieuwe te maken, maar die kwam er in 2020. Bastiaan Versteeg van Dutch Green Building Council licht toe: “Het is vooral een aanscherping. Het ambitieniveau is omhoog gegaan. Je moet met de 2020 versie een stuk eerder beginnen met het BREEAM-NL traject, omdat je anders best wat punten kunt mislopen, zogenoemde procescredits. Je kan dus niet meer halverwege je ontwerp aan een BREEAM-NL certificering beginnen en een Outstanding kwalificatie verwachten.” 

Ruud Sprock: “Bij de eerste scan miste ik 15 procent aan score ten opzichte van de richtlijn van 2014. Dan krab je toch even achter je oren en vraag je je af hoe dat mogelijk is. Het is logisch dat een nieuwe versie moeilijker is, maar dit was een uitdaging. De eisen zijn strenger en dat is logisch en goed, de procescredits vergen meer onderzoeken naar zaken als Life Cycle Costs (LCC) en Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG), materiaalefficiëntie, klimaatadaptatie die je met betrokkenen afstemt en optimaliseert. 

Veel werk is in de nieuwe richtlijn naar voren gehaald. “De procescredits vragen ook meer flexibiliteit van de BREEAM-NL Assessor, omdat de richtlijn meer gericht is op een duidelijke fasering, terwijl bij het ontwerp van een distributiecentrum de verschillende fasen meer door elkaar heen lopen. In de nieuwe richtlijn is niet voorgeschreven wat voor bewijsstukken nodig zijn, dit kan wel een uitdaging zijn en tot discussie leiden. Aangezien we op elkaar ingespeeld zijn, was het in dit geval juist een voordeel en wordt het minder een 'afvinklijst'. C2N heeft zoveel mogelijk dezelfde opbouw aangehouden als bij de 2014 versie, waardoor het beoordelen soepeler verliep dan ik vooraf had gedacht.”, zegt Van der Leij. 

Excellent was de wens van de belegger, maar zou te veel geld kosten. Toen is besloten bij Very Good te blijven. “We hadden ook het voordeel dat we voor de bouwplaats al goed zaten met onze ervaring en we hebben veel leveranciers met de juiste certificaten, dus dat ging gelukkig goed voor de inkoop van het project. Het is altijd een spanningsveld of het materiaal wel binnen BREEAM-NL past, maar gelukkig hebben we 60 procent gehaald bij het ontwerpcertificaat”, zegt Van Berkel. 

Voordeel

In de ontwerpfase moet volgens de nieuwe beoordelingsrichtlijn al veel worden vastgelegd. Dat betekent dat het halen van een BREEAM-NL-certificaat bij de oplevering weinig afwijkt van de oude richtlijn. De thermische schil moet bijvoorbeeld aan meer eisen voldoen. “Daar zullen een aantal architecten niet blij mee zijn, maar als we het klimaatakkoord van Parijs willen halen, moeten ze wel mee. Je kunt niet zomaar iets ontwerpen voor een hoge BREEAM-NL score”, zegt Sprock. “Het voordeel van Heembouw is dat we een eigen architectenbureau hebben, Heembouw Architecten, korte lijntjes en dat helpt”, zegt Baars. 

Heembouw vond het proces via de nieuwe richtlijn wel meevallen. “We moeten iets meer regelen, maar het was wel te behappen”, zegt Van Berkel. Volgens Baars hebben de installateurs ook goed snel geschakeld. “Het is belangrijk dat je een team hebt dat op elkaar is ingespeeld op het gebied van BREEAM-NL en dat was bij dit project het geval. In november 2021 was de norm voor binnenverlichting pas bekend, dat was ook wel uitdagend”, zegt Sprock, “Van sommige dingen weet je pas hoe het werkt als je ermee gaat stoeien”, aldus de BREEAM-NL Expert. Volgens hem was het een voordeel om met ervaren BREEAM-NL partijen de nieuwe richtlijn te volgen. Voor beginners is het volgens hem een hele grote uitdaging om een certificaat te behalen, Van der Leij bevestigt dat. “Nieuwe partijen moeten zich er goed in vastgrijpen, denk ik. Voor ons is het een voordeel dat we meer projecten hebben lopen, dan kun je samen optrekken”, beaamt Van Berkel.

Volgens Sprock heeft hij nu wel meer contact gehad met de BREEAM-NL Assessor dan bij de vorige richtlijn. “Uit de eerste ronde kwamen ook wat meer vragen en de BREEAM-NL Assessor moest haar validatie aanpassen. Je moet het op de juiste manier afdichten, maar wil geen telefoonboek aan validaties maken.” Dat kon volgens Van der Leij niet helemaal worden voorkomen: “Op het gebied van gezondheid zijn credits samengevoegd. Daardoor zitten er meer onderwerpen in een credit. Het is overzichtelijk, dus ik snap hem wel, maar voor mijn assessment is het niet ideaal. Ik heb enorm lange validatieteksten op bijvoorbeeld de credits HEA01 en HEA02.”

Beide hebben ook regelmatig contact gezocht met de helpdesk. Van der Leij: “De BENG-berekeningen komen terug in meerdere credits. Ik zie dat er verschillen zitten in hoe deze credits worden aangevlogen tussen projecten, vooral bij een DC.  Het zou eenduidig moeten zijn, maar je merkt dat de eisen en zelfs het interpretatiedocument op verschillende manieren worden geïnterpreteerd, en dat is wel lastig, helemaal omdat het om belangrijke credits gaat.”

Tips

Volgens Sprock is het nu zaak je materialen en inkoop vooraf goed te regelen. Van Berkel beaamt dat: “Je moet BREEAM-NL meenemen in je ontwerpproces.“ “Dat was altijd al de leus, maar voor deze versie heb je dat echt nodig, anders haal je het niet.” Sprock vraagt zich wel af hoe DGBC hiermee om is gegaan bij de steekproef, de zogenoemde Quality Assurance of Q.A.. “Niet anders dan anders. Alleen doen we net als bij alle nieuwe richtlijnen bij de eerste tien certificeringen volgens de nieuwe richtlijn standaard grote steekproeven. De grootte van de steekproef is normaliter bepaald op basis van het risicoprofiel van de BREEAM-NL Assessor. Bij de eerste tien projecten volgens de nieuwe richtlijn zit dit altijd in het hoogste risicoprofiel. De uitdaging was wel om te zorgen dat alles goed aansluit. De richtlijn is in veel gevallen gericht op kantoren, maar in Nederland is het grootste aandeel BREEAM-NL Nieuwbouw certificaten voor industriële panden. De adviesgroep Nieuwbouw heeft daarin veel ondersteuning geboden en het was fijn dat dat zo kon”, aldus Versteeg.

Van der Leij heeft ook nog een tip: “Vaak is de BREEAM-NL Assessor aan het eind betrokken bij een project als het op toetsen aankomt en vanaf dat moment pas betrokken. Bij deze nieuwe versie zou ik de Assessor er eerder bij betrekken, om vragen te kunnen stellen over interpretaties van credits en bijvoorbeeld af te stemmen wat aan te leveren als bewijslast.” 

Het project is op maandag 16 mei 2022 gecertificeerd.