Foto's: Paolo Bouman 

Bij Martin Klop lopen de rollen soms wat door elkaar. Hij is eigenaar van Klop Beheer, een vastgoedbeheerder die met name kantoorpanden beheert. Maar Klop heeft meer bedrijven. Zo is hij als belegger ook eigenaar van een groot deel van de kantoren die hij in beheer heeft. In dit interview spreekt hij namens Klop Beheer, dat begin dit jaar partner werd van DGBC.

Grip op energiegebruik

Een vastgoedbeheerder heeft invloed op het energiegebruik in gebouwen. Daar moet je gebruik van maken, vindt Klop. “De vastgoedbeheerder (of property manager) heeft de rol van conciërge. Het is degene die de sleutels heeft. In die rol heb je dus grip op het energiegebruik in de gebouwen die je beheert. Je kunt altijd het licht laten branden, maar je kunt daar ook een sensor voor laten installeren. Ook zaken als huisvuilinzameling, afvalscheiding en watergebruik zijn duurzaamheidsthema’s waar je grip op hebt. Maar wil je een heel pand verduurzamen, dan moet je meestal terug naar de assetmanager die voor de vastgoedbelegger werkt. Die gaat over de investeringen. Dat is vaak lastiger. Dat komt doordat die beleggers meestal weinig belang hebben bij verduurzaming. Verduurzamen kost veel geld. Geld dat ze dan niet ergens anders in kunnen investeren. Voor hen is het dan niet rendabel genoeg.”

Huurprijs aan duurzaamheid koppelen

Vanuit zijn rol als belegger heeft Klop er wel begrip voor: “Wat wij als beleggers doen (en dus niet als beheerder), wij transformeren een oud kantoor naar een heel nieuw kantoor. We gaan van cv-ketel over op warmtepompen met zonnepanelen. We plaatsen LED-verplichting. Maar dit is een enorme aanslag op je rendement, want de huuropbrengst blijft ondanks de investering hetzelfde.” Om die reden vindt Klop dat je de huurprijs moet koppelen aan de duurzaamheid van een pand. “Denk aan werkelijk energieverbruik. Als de energiekosten laag zijn, kun je de huur verhogen.”

Voor de bui binnen

Hij kijkt tevreden terug op het feit dat hij er op tijd bij was met verduurzamen. “We zijn op dit moment niet aan het uitbreiden, vanwege onzekerheid in de markt. Er is een hoge rente, de arbeids- en materiaalkosten zijn hoog en de overdrachtskosten ook. Daardoor komt verduurzaming een beetje tot stiltand. Daar komt ook nog die vervelende netcongestie bij, waardoor all electric geen eenvoudige oplossing meer is. Gelukkig zijn wij voor de bui binnen. De gebouwen die wij beheren, hebben we radicaal kunnen verduurzamen. Hier zaten gelukkig ook huurders in met een flinke intrinsieke motivatie. Die zitten er nu nog en ze zijn nog steeds tevreden.”

‘Gekke energielabels’

DGBC was al lange tijd een bekende bij Klop Beheer. Doordat de financieringen van het bedrijf via ABN AMRO (founding partner DGBC red.) lopen, schoof Klop weleens aan bij evenementen. Daardoor voelde hij zich altijd al een beetje partner van de organisatie. “Eind vorig jaar hebben we de stap gezet om zelf partner te worden. Dat zijn we met name vanwege de WEii-certificering. Dat is iets waar wij heel veel voor voelen, in tegenstelling tot die gekke energielabels.”

CSRD, Paris Proof en WEii

Maar de trigger om de stap te zetten waren de CSRD-maatregelen “Gevoelsmatig zijn we dus al lang partner, maar we krijgen nu steeds meer vragen vanuit de huurders. Die beginnen allemaal te ‘zaniken’ over hoeveel energie ze gebruiken in onze panden. Dat weten wij tot achter de komma nauwkeurig door de IT in onze gebouwen. Dan geef je die huurders een getal en dan hoor je ze daarna nooit meer. Maar dáár is het niet voor bedoeld. Wij willen een dialoog.”

“Een andere aanleiding is dat onze gebouwen allemaal Paris Proof zijn. Dat willen we graag laten weten en daarom willen we in onze correspondentie het DGBC-logo gebruiken. Ons volgende doel is WEii-certificering. Dat willen we begin volgend jaar rond hebben. Dan kunnen we zeggen: wij gebruiken 70 kilowattuur of minder per vierkante meter.”

Voorlichtende rol

“Onze primaire rol op het gebied van verduurzaming is een voorlichtende rol,” vertelt Klop. “Als beheerder kijk je: waar kun je het verschil mee maken? Simpele dingen als kloktijden van cv-installaties of warmtepompen. Monitoren of een gebouw onder de 70kWh/m² blijft. Of is er méér te halen? Kan de verlichting worden gedimd? Is er een parkeergarage waar het licht altijd brandt? Dáár kunnen wij het verschil maken. Maar als beheerder krijg je ook weerstand, want wij zitten aan de knoppen. Als we de airco zo instellen dat het niet kouder wordt dan 22 graden, dan krijgen we nog weleens gezeur. Juist in een koud voorjaar zoals dit jaar. Een graadje lager kost niet eens zo heel veel meer energie, maar wij gaan daar niet in mee. Het is vanuit ons ook een signaal om een punt te maken. Plus: wij willen hoe dan ook onder die 70 kWh/m² blijven.”

Dat je als vastgoedbeheerder best veel kunt bereiken op het gebied van verduurzaming, illustreert Klop met een verhaal over een project in Gorkum. “Afgelopen jaar hebben we daar een bedrijfsverzamelgebouw getransformeerd. Een gebouw van 50.000 m^₂ uit 1980. Dat heeft nu energielabel A+++++, 1000 zonnepanelen en het is helemaal all-electric, doordat het uitsluitend gebruikmaakt van warmtepompen. Het heeft een groene gevel met planten erop als een soort uithangbord voor biodiversiteit. In het gebouw zitten een sociale werkplaats en een kringsloopwinkel van Het Goed. Wij beheren het nu en ik ben echt heel trots op dat pand, omdat het een mooi tweede leven krijgt.”

Dialoog

Volgens Klop hebben overheidsmaatregelen wel wat effect, maar moet de verduurzaming ook uit de mensen en ondernemers zelf komen. “Straks heeft iedereen een energielabel, maar laten ze overal het licht aan! Als vastgoedbeheerder ga je over het energiegebruik. Verdiep je er daarom in op een feitelijke manier: getallen per vierkante meter. Dan heb je een duidelijke benchmark. Zo kun je gebouwen over de hele wereld met elkaar vergelijken. Ga vervolgens de dialoog aan met de gebruikers: zijn jullie tevreden, zien we kans tot verbetering? Hoeveel dan? En wat is de ambitie? Het maakt mij niet uit hoe hoog je de lat legt. Als je hem maar ergens legt!”

“De grootste uitdaging zit voor ons in de economische kant van de zaak. Zolang energie maar betaalbaar blijft, interesseert het mensen weinig hoeveel ze ervan gebruiken. Dat is spijtig. Er wordt ook nauwelijks naar de herkomst gekeken. Wij zien amper animo voor duurzaam opgewekte energie. We krijgen veel vragen voor laadpalen, maar waar de stroom dan vandaan komt, daar vragen ze niet naar. Ik heb die vraag echt nog nooit gehad.”

Slimme meter op kantoor

“We hebben het Paris Proof Commitment al ondertekend en het komende jaar blijven we heel erg bij het thema van het werkelijk energieverbruik. Ook om gebouwen te gaan certificeren. Verder willen ons real-time inzicht delen met onze gebruikers, zodat zij ook weten wat er gebeurt. Thuis heb je een slimme meter, maar op kantoor meestal niet. Wij willen in de gebouwen die wij beheren, net zo’n situatie als thuis.”

Op de langere termijn wil Klop een aantal andere thema’s beetpakken. “We willen meer laadvoorzieningen. Ook willen we ons meer verdiepen in circulariteit en afvalstromen. En wellicht doen we nog een aantal zon-op-dak-projecten. Voor onze winkelcentra willen we aan de slag met klimaatadapatie: ander soort bestrating, meer groen en een andere vegetatie. Minder gecultiveerd, wat meer wildernis. Dat is niet moeilijk, maar je moet het wel doen. Onze struggle zit wel in de hoge kosten van alles. Je investeert en krijgt financieel gezien niet zo veel terug. Bij investeringen in energie, krijg je nog wat geld terug. Maar waar haal je de motivatie en financiën vandaan om de extra’s te doen? Wij zijn zeker geen beginners op dit gebied, maar ook bij ons gaat het om geld. Gelukkig worden we gemotiveerd vanuit de bank: Als je goeie pandjes hebt, krijg je geld. Slechte pandjes? Dan geen geld. Er ligt wat mij betreft dus ook een grote rol voor de banken. Zij kunnen sturen.”