De Nederlandse vastgoedmarkt staat voor de uitdaging om meer toekomstbestendig te worden. Toekomstbestendig betekent dat gebouwen een langere levensduur krijgen, dat er sprake is van neutrale energiebelasting en dat (delen van) gebouwen worden hergebruikt als ze toch hun functie verliezen. Om zo ver te komen zijn maatregelen nodig.
Bestrijding van leegstand
Het streven naar een toekomstbestendige vastgoedmarkt raakt zowel nieuwbouw als de bestaande voorraad. Waarbij in de nieuwbouw relatief eenvoudig stappen zijn te maken, zijn de aanpassingen in de bestaande omgeving een stuk lastiger. Dit vraagt meestal om een lange adem en juist daarom is het zaak om nu al actie te ondernemen. Transformatie is een oplossing. Het heeft zich de afgelopen jaren bewezen als succesvol middel in de bestrijding van leegstand, maar biedt ook de ideale gelegenheid tot het verduurzamen van die gebouwen. Verduurzaming is één van de zeven huidige trends in de vastgoedtransformatie.
Verduurzaming en transformatie gaan hand in hand
Verduurzaming is een belangrijke trend in de vastgoedsector en transformatie kan daar een grote bijdrage aan leveren. Dit geldt vooral voor partijen met een langetermijnfocus, zoals eigenaren, gebruikers en beleggers. Het rendement op de verduurzaming is voor hen een belangrijke motivatie om te investeren. Vaak gaat het dan om vervanging van oude installaties voor energiezuinige varianten, isolatiemaatregelen, plaatsing van HR+++ glas, aanleg van zonnepanelen en het gebruik van onderhoudsarme materialen. Sommige partijen gaan zelfs nog een stap verder en kiezen bijvoorbeeld voor circulaire concepten of streven naar een zo hoog mogelijke duurzaamheidsscore.
Niet alle marktpartijen investeren evenveel in verduurzaming. Daarvoor moet de overheid wet- en regelgeving opstellen.
Een specialisme dat niet zomaar voor iedereen is weggelegd
Transformatie moet worden gezien als specialisme, dat niet zomaar voor alle ontwikkelende en bouwende bedrijven is weggelegd. Zo brengt transformatie specifieke risico’s met zich mee en dat vraagt om de nodige ervaring, deskundigheid en creativiteit.
Van traditionele naar exotische gebouwen
In de afgelopen jaren richtte transformatie zich vooral op laaghangend fruit: leegstaand vastgoed op kansrijke locaties waar betrekkelijk eenvoudig winst kon worden behaald. De focus verschuift nu naar alternatieven. Te denken valt aan ‘exotische’ gebouwen als voormalige kerken, kloosters, schoolgebouwen, zwembaden, boerderijen, parkeergarages, industriecomplexen en gevangenissen.
Van grote steden naar landelijk kernen en dorpen
Juist in de grote steden liggen de vastgoedprijzen en de ontwikkelkosten steeds hoger en dat ondermijnt de haalbaarheid. Transformatie bewijst zich bovendien steeds meer in landelijke gebieden. Zo is het Trapistinnenklooster Ons Koningsoord getransformeerd tot het nieuwe dorpshart van Berkel-Enschot. Met senioren- en starterswoningen, horeca, bibliotheek en een ruimte voor verenigingen.
Naar financieel, bouwtechnisch én maatschappelijk rendement
In de regel is transformatie haalbaar zodra zich een rendabel alternatief aandient dat bouwtechnisch inpasbaar is. De meest optimale transformatie is daarom een inpandige verbouwing waarbij bestaande constructies, denk aan daken, gevels en traphuizen, worden gehandhaafd. Dit resulteert in lagere kosten en vergroot de haalbaarheid. Daarnaast groeit het bewustzijn dat transformatie ook een maatschappelijke kant heeft.
Van object- naar gebiedstransformatie
Bij een transformatie wordt vaak gedacht aan een gebouwgerichte aanpak. Aangezien transformaties steeds vaker plaatsvinden in stedelijke omgevingen staan gebouwen niet meer op zichzelf. Ze maken deel uit van een gebied waar verschillende initiatieven tegelijk spelen. Naast transformaties worden zaken als infrastructuur, parkeren, voorzieningen en openbare ruimte daarom steeds vaker als integraal project benaderd. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor het traject van wijkgericht verduurzamen.
Overheid zet in op vlottere ontwikkeling
Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft, als onderdeel van de Nationale Woonagenda, een bedrag van € 38 miljoen beschikbaar gesteld om de ontwikkeling van woningen in bestaand stedelijk gebied aan te jagen. Een ander belangrijk overheidsinitiatief is de invoering van de nieuwe Omgevingswet, die vanaf 2021 van kracht zal zijn. Hierin worden regels gebundeld om het zo het starten van ruimtelijke projecten te vergemakkelijken.
