Op dit moment wordt de financiële haalbaarheid van projecten fors beïnvloed door grondstoffenprijzen, arbeidskosten, gemeentelijke grondpolitiek en nieuw kabinetsbeleid. “Eerst was er nog ruimte om ‘boven Bouwbesluit’ uit te gaan en op alle vlakken wat extra’s te doen, zoals natuurinclusief bouwen en verantwoorde bouwmaterialen. Dat wordt nu gestript, zie je op veel plekken”, constateert Leontien de Waal. “Je gaat dan niet die extra stap zetten. De business case moet wel uit kunnen.”
V.l.n.r. Maarten Markus, Jim Teunizen en Leontien de Waal
“Dat de business case nu vaak niet uitkomt, komt vooral door één ding” weet Jim Teunizen, “Gemeenten hebben grond voor een bepaalde prijs in de boeken staan. “Die is soms zo hoog, dat ontwikkelaars de beoogde residuele grondwaarde niet kunnen realiseren doordat kosten meer stijgen dan opbrengsten. De gemeente beweegt dan niet, dus kun je alleen maar aan de ‘kwaliteitsknop’ draaien.”
“We zitten op dit moment in een patstelling op de hele woningbouwmarkt” duidt De Waal die onbeweeglijkheid – en ze geeft er meteen context bij: “Door de financiële crisis vanaf 2008 moesten veel gemeentes hun grond enorm afboeken en werden er geen nieuwe posities aangekocht. Ze werden zo weggedrukt uit het voeren van actief grondbeleid. Logisch dat nu het merendeel van de grondposities bij de markt zit. Dat is een uitdaging, want gemeentes kunnen nu niet meer verdienen met grondtransacties en krijgen veel andere taken erbij van het Rijk met een (te) kleine portemonnee. Markt en publiek zijn echt op elkaar aangewezen om tot een oplossing te komen voor de woningmarkt. En dan hebben we het nog niet gehad over houtbouw. Je zou bij houtbouw een reductie op de grondprijs wensen als compensatie voor lange termijn waardebehoud die bijvoorbeeld in herbruikbaarheid van materialen of CO2-opslag ligt besloten. Die ruimte is er nu niet of nauwelijks – maar er is wel iets nodig.”
Vermoeidheid
Markus verschuift de blik naar een aantal andere trends uit de bouwwereld: “Het speelveld verandert. Bouwers bouwen nieuwe fabrieken voor houtbouw, bouwers nemen houtbouwconcepten over, er zijn partijen die alles integreren”, om vervolgens in te zoomen naar bedrijfsniveau: “Het is blijkbaar makkelijker om houtbouw en teruglevering van elementen op gang te krijgen als je het in één hand hebt. In een groep van bedrijven zou dat ook nog kunnen lukken. Zo staat AM ook aan de wieg van het nieuwe houtbouwconcept Flow in samenwerking met BAM."
De Waal: “Dat is een teken van vermoeidheid, die je ziet bij een aantal partijen. Want het is soms zo ingewikkeld om goed samen te werken en er worden zoveel uren gespendeerd aan praten. Voor een flink aantal bedrijven is de conclusie: ‘dan gaan we het gewoon zelf doen’.”
CO2-budget
Teunizen is getriggerd door het terug leveren dat Markus noemde. Zoiets zou alleen kunnen lukken, “wanneer grondstoffen zo schaars zijn of zo waardevol, dat het interessant is om ze te blijven behouden. Dat hoeft niet alleen financiële waarde te zijn, maar bijvoorbeeld ook de capaciteit om CO2 op te slaan. Ik denk dus dat heel veel houtbouwprojecten met toegevoegde biobased bouwmaterialen heel interessante beleggingsobjecten zijn, want daar wordt CO2 in opgeslagen. Andersom gesteld: kijk nu eens om je heen: niemand wil nog investeren in panden met Energielabel G.”
Hij voorziet ook op termijn een financiële waardering van CO2: “Zeker weten, want waar moet anders de Nederlandse staat alle investeringen van doen? De belasting op gas is eindig, per definitie. Wat komt ervoor in de plaats? Allereerst water, kijk maar naar je eindafrekeningen daarvan in de afgelopen jaren. De belasting daarop neemt toe en is een nieuwe melkkoe. CO2-beprijzing is de volgende. Ook de consument gaat deze beprijzing krijgen. En als we allemaal inzetten op warmtepompen en zonnepanelen, dan beprijzen we niet meer de operationele CO2-impact, maar de ingebedde CO2 in de materialen in gebouwen. Die kans is echt heel groot.” De Waal stemt in: “Ik denk dat we een CO2-budget krijgen.”
Elementen terugnemen
Markus ziet een interessante kans in de waarde van de CO2-opslag in hout; ook is hout interessant vanwege de functionele waarde van bouwelementen: “Het is een kwestie van tijd dat houten elementen enorm waardevol worden. De eerste die die elementen goed kan terugnemen in zijn fabriek, die wordt spekkoper.” Teunizen ziet dat deze beweging al gaande is: “Daarom zijn de CLT-bouwers ook al terugkeergarantieafspraken aan het maken. Die willen daar wel grip op blijven houden. Je ziet ook steeds meer toetreders, zoals het Belgische Wood Inc. Zij maken modulaire houtskeletbouw-elementen (HSB), dus veel lichter dan crosslaminated timber (CLT).”
Vooruitkijken, processen slim inrichten en ontwerpen voor hergebruik gebeurt nog te weinig, ziet De Waal: “Er zijn heel veel houtbouwconcepten, waarbij er totaal niet is nagedacht over wat er moet gebeuren als het ooit ‘niet meer in de mode is’. Daar gaat het fout.” Markus vult aan: “Er zijn veel producenten die er niet over hebben nagedacht. Op een gegeven moment zullen er producenten zijn die het wel goed geregeld hebben: juridisch, maar ook technisch, in hun productiefaciliteit. Dan kunnen zij zeggen ‘bij mijn producten ligt het nu anders’ en dat zou je met een Levenscyclusanalyse (LCA) moeten kunnen aantonen en zo positief in de NMD terechtkomen.”
Verbranden?
Teunizen tekent aan dat je voor de NMD moet “rekenen met de cijfers die beschikbaar zijn. Bij hout moet je daarom nog steeds rekenen met ‘verbranden’ als end-of-life-scenario. De resulterende MKI-score (Milieukostenindicator, red.) is daarom hoger dan staal met ‘hoogwaardig hergebruik’ als end-of-life scenario. Hoe krijgt de staalsector dat voor elkaar? Toeleveranciers geven een terugnamegarantie af, waarin staat dat ze het hoogwaardig hergebruiken; dat is de basis. We zijn nu met verschillende LCA’s bezig waarbij het hout ook hoogwaardig wordt hergebruikt. Ik ben heel benieuwd hoe die claim wordt beoordeeld bij de validatie door de LCA-expert.”
De Waal is ook benieuwd: “Het zou kunnen dat staal net wat homogener is, of in bepaalde afmetingen komt, waardoor die terugnamegarantie ook makkelijker te geven is. Maar als we honderd nieuwe houtbouwers op een rij zetten, dan zie je dat ze allemaal iets anders maken. Dan is het ook moeilijk om daar een terugnamegarantie voor te geven. Er is behoefte aan standaardisatie, bijvoorbeeld in bepaalde afmetingen. Producenten moeten het graag willen terugnemen, zodat ze het kunnen bewerken en opnieuw constructief kunnen inzetten.”
Gezond en simpel
Markus: “Interessant bij de betaalbaarheid van houten woningen zijn het hogere comfort en de – mogelijk lagere – hoeveelheid installaties in dit type gebouwen." Teunizen gaat verder in op de techniek: “Dat andere aspect is ook belangrijk: kun je in een houten gebouw toe met heel veel minder installaties? Alleen infraroodpanelen bijvoorbeeld? Daar wordt nu al mee geëxperimenteerd. Het vervelende is: er is ook geen LCA van infraroodpanelen, dus die kun je in je berekening nog niet meenemen. De Nederlandse vestiging van het bedrijf wil wel, maar het moederbedrijf vindt de Nederlandse markt te klein en neemt dus vooralsnog niet de moeite voor zo’n LCA. Dit zijn de dingen waar je tegenaan loopt.”
Experimenten
Markus geeft niet op: “Een team van de BAM heeft bij een experimentele BAM-woning de ruimte in het skelet gebruikt om extra te isoleren; meer dan een betonnen conceptwoning. Dat is heel interessant. Waarschijnlijk heb je dan operationeel heel weinig energie nodig. Alleen in de BENG scoort het niet goed. Dus ik wil eigenlijk het WEii-protocol (Werkelijke Energie Indicator-protocol) gebruiken om in de praktijk te meten wat die operationele energie echt is, bij deze betere isolatie.”
“Wat ze ook heel goed hebben gedaan, is het aanbrengen van spui-mogelijkheden” vervolgt Markus. “Dus heel snel koelen, veel doorluchten – maar ook snel opwarmen, als je alles weer hebt dichtgezet. Dat is het leuke van hout, het reageert heel snel. Dus is lage-temperatuurverwarming wel de oplossing voor een HSB-woning?”
Kansen
Zo komen er kansen, concludeert Markus: “Je kan een houten woning beter isoleren, zonder heel hoge meerkosten, in vergelijking met betonnen woningen. Dan kun je - nog eerder dan bij een betonskeletwoning - nadenken over elektrische verwarming, of met IR-panelen, waarmee je investering een heel stuk kleiner wordt. Er zijn misschien nog wat hobbels, ook technisch, maar dan kan het ineens gaan vliegen.”
Dit is het derde artikel in de vierdelige serie 'opschalen in houtbouw'.
